实效：现行有效

同政办规〔2018〕13号

同江市人民政府办公室

关于印发同江市老旧楼房住宅小区

综合改造实施方案的通知

市政府直属各有关单位：    

    《同江市老旧楼房住宅小区综合改造实施方案》已经二〇一八年五月十五日市政府第二十次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

                   同江市人民政府办公室

                    2018年5月18日

同江市老旧楼房住宅小区

综合改造实施方案

为加快推进我市老旧楼房住宅小区综合改造，改善居民居住条件，提高人居环境质量，提升城市形象和文明程度，结合我市实际，制定本实施方案。

一、指导思想

全面贯彻中央、省城市工作会议和习近平总书记考察黑龙江重要讲话精神，牢固树立以人民为中心的发展思想，落实“创新、协调、绿色、开放、共享”发展理念，以完善小区基本功能为基础，以治理小区环境“脏乱差”为抓手，以提升整体人居环境质量为目标，对城区老旧楼房进行综合整治改造，基本形成基础设施齐全、环境整洁优美、管理规范有序的良好人居环境。

二、工作目标

老旧楼房综合改造工程从2018年起至2023年止，改造工程应在城区统一规划前提下，综合考虑房屋建设年限、建设位置、建设规模、周边环境、改造后的使用价值等条件，有计划的逐年分批实施改造，已列入新城区规划拆迁范围的老旧楼房住宅小区不在改造范围之内。

三、工作原则

(一)以人为本，遵从民愿。老旧楼房综合改造采取产权单位或居民申请制，充分尊重广大业主的改造意愿，通过政策宣传引导和细致的思想工作，充分发挥产权单位、物业公司、社区居委会、业主委员会作用，调动业主积极性，与业主代表统一签订自愿综合改造协议，全部业主同意后实施改造，确保改造工作顺利推进。

(二)整体规划，突出重点。统筹部署和规划改造方案，集中精力分阶段实施，重点改造配套设施不完善、存在安全隐患、弱势群体聚集区域的老旧楼房。

(三)统筹兼顾，综合改造。结合实际情况，建立老旧楼房综合改造台账，统筹加固、节能、供热、供电、供水、雨污水排放等改造内容，实行综合改造，以减少入户次数，降低改造扰民影响。

(四)严格标准，构筑精品。制定老旧楼房综合改造工作流程、改造路线、技术标准，并按照综合改造内容分类分项制定施工标准和验收规范，加强工程监管，严把设计、质量关，严格执行验收标准。

四、整治改造内容

综合考虑当前老旧楼房住宅小区存在的实际情况和主要问题，确定楼房整治改造项目主要包括：

(一)面貌改观工程。一是清理、拆除各类违章建筑物和侵占绿地、道路的违章违法设施。二是清理房屋外墙、楼道内乱堆乱放杂物以及各类小广告。三是立足区域特点，实施外立面改造，确保整体形象符合城市建设发展要求。

(二)房屋共用部位修缮工程。一是维修屋面防水以及落水管。二是对房屋外墙进行维修、清除、修补、粉刷及楼道内墙面维修。三是对户外台阶、楼梯踏步、扶手、散水坡和雨篷进行维修。

(三)基础设施改造工程。维修住宅与商业门市楼梯外的公共排水管线、化粪池和严重破损的入户供电线路、供暖主管线、供水主管线及小区内的破损道路、小区围墙、大门等，有条件的小区可适当增加停车位。

(四)居住环境美化工程。一是对具备条件的老旧楼房，完善绿化设施，增建公共绿化地，合理增设健身器材，完善楼体标识、公益宣传橱窗。二是整治改造楼房周边街、巷道路环境。

五、实施步骤

(一)调查摸底阶段(4月末之前)。按照总体改造计划，对全市老旧楼房进行全面梳理，明确需改造的楼房数量和改造范围，梳理汇总后，制定改造方案，申请立项并进行改造。

(二)征求意见阶段(4月-5月)。坚持“以人为本、遵从民愿”的原则，对明确改造任务的楼房业主进行征求意见。如已列入改造项目范围且无自治组织的楼房，由所在社区和物业办指导组织召开业主大会，选举产生业主委员会，并就改造事宜向业主委员会和社区居委会征求意见。

(三)组织实施阶段(5月-11月)。强化施工企业与社区、业主间的协调、配合，完成楼房改造工程方案设计、施工建设工作。

(四)竣工验收阶段(11月-12月)。改造工程竣工后，首先由物业办组织社区和业主委员会或业主代表进行初验。初验后，由市住建局组织相关部门进行竣工验收，同时，组织审计工作。

六、资金筹集和管理

(一)老旧楼房改造资金本着“政府投入为主、社会集资和业主出资为辅”的原则筹集落实。拟计划改造的老旧楼房业主要将住宅专项维修资金缴存到物业办设立的住宅专项维修资金管理专用账户（商户50元/平方米、住宅40元/平方米；住宅专项维修资金按建筑面积计算，具体标准可根据各楼房实际改造内容调整)，集中缴存到物业办设立的住宅专项维修资金管理专用账户，由业主委员会按程序申请启动40%的维修资金用于老旧楼房住宅小区基础设施配套改造，不足部分由政府资金投入，各户房屋门窗及内部装修费用由居民自行承担；其余60%资金按照《住宅专项维修资金管理办法》规定使用。

(二)财政部门负责对老旧楼房改造预算、竣工结算进行审核。在资金使用过程中，市财政、审计部门负责进行全程监督，对违规使用改造资金的严肃追究责任，确保专款专用。

七、建立健全工作机制

(一)工程监管机制。建立工程监管机制，加强对改造项目的跟踪与管控，严格履行项目申报、审批等手续，依法开展工程招投标工作，加大资金使用和项目监管力度，严把质量和安全关，确保工程质量和施工安全，合理安排工程进度，保证工程按时完工。

(二)宣传维稳机制。市住建局、各施工单位和各产权单位，要以维护社会稳定、争取居民配合为目标，对老旧楼房综合改造开展全面宣传，重点突出综合改造前的舆论引导、改造过程中的阶段报道和改造完成后的工作成效，并加强信息报送，积极推广典型经验，营造良好的综合改造舆论氛围。

(三)长效管理机制。物业办要组织研究改造后楼房电力设施、供热设施、新增基础设施等资产的归属和运行管理办法，物业办要积极推进正规物业服务公司接管改造后的老旧楼房，落实运行维护管理职责。同时，物业办要规范物业维修资金的使用，确保综合改造成果，将综合改造工程建设成为得民心、见长效的民生工程。

八、工作要求

(一)提高认识，加强领导。老旧楼房综合改造是一项系统工程，涉及面广、任务艰巨，各部门要把老旧楼房综合改造作为改善民生的重要任务，进一步统一思想，选派精干人员充实综合改造力量，深入推进老旧楼房综合改造工作，逐步形成以物业办为管理主体，产权单位、社区积极参与的综合管理模式。

(二)积极协调，维护稳定。老旧楼房综合改造涉及结构、墙体、屋面、门窗、供热、用电、给排水管道等多个方面，将给居民日常生活带来不便，出现居民不理解、不配合的现象，社区及产权单位要认真制定综合改造工作具体方案和应急工作机制，妥善处理综合改造过程中出现的矛盾和问题，消除不稳定因素，确保综合改造工作顺利推进。

(三)细化方案，保障进度。各老旧楼房改造内容不尽相同，每项改造工作时间要求不一，由住建局牵头，城管执法局、规划服务中心、社区管委会、各产权单位和施工单位要积极配合，根据每个老旧楼房的实际情况，制定具体实施计划，对每一个老旧楼房、每一项改造内容制定工期表，明确目标、严控进度，保质保量完成各阶段工作任务。