实效：现行有效

同政规〔2016〕5号

同江市人民政府

关于印发《同江市住宅专项维修资金（暂行）

管理办法》的通知

各乡（镇）政府，市政府直属各单位，驻同江中省直各部门：  

   《同江市住宅专项维修资金(暂行)管理办法》业经二〇一六年七月十四日市政府第二十八次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。

                       同江市人民政府

                        2016年8月22日

同江市住宅专项维修资金(暂行)管理办法

第一条 为加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《住房和城乡建设部办公厅 财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房〔2015〕52号）、《佳木斯市住宅专项维修资金管理办法》（佳政办发〔2016〕8号）等法律、法规和规章的有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市城区范围内商品住宅（含保障性住房、回迁房）维修资金的缴存、使用、管理和监督，适合本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅楼内业主或者单幢住宅楼内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及屋外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 住宅专项维修资金实行专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市房地产管理局下设物业管理办公室（以下简称物业办），具体负责此项工作。

第六条 首期住宅专项维修资金收缴标准，按照《同江市人民政府关于征收住宅专项维修资金的通知》（同政发〔2011〕6号）文件执行，即物业建筑面积：六层以下含六层:40元/平方米，非住宅50元/平方米；七层以上含七层:50元/平方米，非住宅60元/平方米；其物业建筑面积以产权登记证的建筑面积为准。未办理产权证的，以房屋测绘机构测定的建筑面积为准。

第七条 业主缴存的住宅专项维修资金属业主所有。

第八条 住宅专项维修资金交到市房地产管理局物业管理办公室代管并监督使用。委托我市一家商业银行作为住宅专项维修资金的专项专户管理银行。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第九条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，缴存住宅专项维修资金，由市物业办出具省政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据，不缴存住宅专项维修资金的，不得交付使用。未办理首次登记的楼盘在办理不动产权证书时，房地产管理局在办理交易备案审核时，需要产权人提供物业专项维修资金结算单或收缴证明，否则不予办理。

第十条 住宅专项维修资金的续筹：住宅专项维修资金余额不足首期住宅专项维修资金30%时，应当续筹。续筹住宅专项维修资金以单元为单位按照所拥有物业建筑面积的比例分摊，分摊续筹的标准不得低于首期交存的50%并由业主委员会参照本办法制定并提交业主大会讨论决定，业主委员会和产权人将续筹到的住宅专项维修资金，按本办法的规定存入住宅专项维修资金专户。未成立业主大会的，筹集的具体管理办法由市房地产管理局制定。

第十一条 住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，闲置时除用于法律法规规定的范围外，严禁挪作他用。

第十二条 住宅专项维修资金的使用以物业管理区域、栋、单元为结算单位，工程费用按业主所拥有的建筑面积比例分摊到户。

第十三条 住宅专项维修资金使用应当按照规定的使用范围和分摊规则，遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十四条 已交存住宅专项维修资金的小区在保修期限满后，维修资金主要用于房屋失修失养、配套设施不全、保温节能缺失、环境脏乱差的住宅小区，改造重点包括以下内容：

（一）房屋本体：屋面及外墙防水、外墙及楼道粉饰、结构抗震加固、门禁系统增设、门窗更换、排水管线更新、建筑节能及保温设施改造等；

（二）配套设施：道路设施修复、路面硬化、照明设施更新、排水设施改造、安全防范设施补建、垃圾收储设施更新、绿化功能提升、助老设施增设等。

第十五条 需要使用住宅专项维修资金时，由全体业主提出申请或委托物业公司提出申请、报预算清单，业主委员会盖章或全体业主2/3以上、拥有建筑物总面积2/3以上签字同意，物业管理办公室初审，房产局审核，报住建局同意，由主管副市长审批，银行划拨资金，物业办委托物业公司或施工单位施工，物业管理办公室、施工单位、业主委员会、物业公司共同结算（多退少补）并向全体业主公示，物业办备案存档（此程序发生危及房屋、人身安全等紧急情况除外）。

第十六条 房屋所有权人转让时，出让人应向受让人提供住宅专项维修资金缴纳证明；市房地产管理局、不动产登记中心在办理房屋所有权初始、转移、变更登记时，应当查验住宅专项维修资金缴纳凭证或查询证明，不能提供的不得办理不动产权证书（2011年1月1日前未缴纳住宅专项维修资金的小区除外）。

第十七条 房屋灭失的，应当将住宅专项维修资金余额返还业主。

第十八条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

 第十九条  物业共用部位、共用设施设备出现破损影响正常使用，需要维修而无人牵头组织的，物业办应当督促业主或业主委员会限期维修。发生危机房屋安全等紧急情况，需要立即进行维修和更新、改造的，经市政府审查批准，物业办可以组织代为维修，维修费用从相关业主住宅维修资金分户账中列支。未按规定建立住宅专项维修资金专户的，发生大中修、更新改造时，由受益业主承担。

 第二十条  住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

 第二十一条  住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

 第二十二条  物业办及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第二十三条 专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第二十四条 房地产开发建设单位、物业服务企业、业主大会违反《住宅专项维修资金管理办法》规定的，由市房地产管理局责令其限期改正，同时可依照国家有关规定予以处理。

第二十五条  市房产、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十六条  法律、行政法规对住宅专项维修资金的管理另有规定的，从其规定。

市房产局对住宅专项维修资金的管理情况，应设立举报处理程序，业主对资金的管理、使用情况有异议的，可向房产局查询，也可直接向有关部门进行举报。

第二十七条  本办法自发布之日起施行。